สัญญารับเหมาก่อสร้างควรมีอะไรบ้าง? เช็กก่อนจ้าง ลดปัญหางานล่าช้าและงบบาน

สัญญาที่ดีไม่ได้มีไว้ใช้ตอนทะเลาะกัน

จริง ๆ แล้วสัญญาที่ดีมีหน้าที่ตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน

คือทำให้ทั้งเจ้าของโครงการและผู้รับเหมาเข้าใจคำว่า

“งานเสร็จ”

ตรงกัน

ถ้าสัญญาบอกแค่

“รับเหมาตกแต่งสำนักงาน ราคา 2,000,000 บาท ระยะเวลา 90 วัน”

ข้อมูลยังไม่พอ

คำถามจำนวนมากยังเปิดอยู่

90 วันเริ่มนับจากอะไร?
รวมวันหยุดไหม?
ลูกค้าเปลี่ยนแบบแล้วเวลาเพิ่มหรือไม่?
วัสดุไม่มี Stock ใครรับผิดชอบ?
งานเพิ่มอนุมัติอย่างไร?
ตรวจรับกี่วัน?
งาน Defect ต้องแก้ภายในกี่วัน?

คำตอบเหล่านี้ต่างหากคือส่วนสำคัญของ สัญญารับเหมาก่อสร้าง

1. คู่สัญญาต้องเป็นคนหรือบริษัทที่ถูกต้อง

ชื่อบริษัท
เลขทะเบียน
ที่อยู่
ผู้มีอำนาจลงนาม

ต้องตรงกับเอกสารจริง

กรณีหนึ่งที่ สคบ. เคยพิจารณา ผู้บริโภคเข้าใจว่าจ้างบริษัท แต่เอกสารกลับลงนามโดยบุคคลในนามส่วนตัว และบริษัทไม่ได้เป็นคู่สัญญาโดยสมบูรณ์ ทำให้เมื่อเกิดปัญหาต้องแยกความรับผิดของบริษัทออกจากผู้ลงนาม

ถ้าเป็นนิติบุคคล สามารถตรวจสอบข้อมูลพื้นฐานและสถานะกิจการผ่าน DBD DataWarehouse+ ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ได้

2. Scope of Work ต้องผูกกับเอกสารแนบท้าย

ไม่ควรเขียน Scope ใหม่ทั้งหมดลงในสัญญา

ให้ระบุว่าเอกสารใดถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา เช่น

• Quotation

• BOQ

• Architectural Drawing

• Interior Drawing

• M&E Drawing

• Material Specification

• Approved Sample

• Construction Schedule

และต้องระบุ Revision / วันที่

เพราะถ้ามี Drawing 5 Version แต่ไม่บอกว่าฉบับไหนเป็น Contract Document ปัญหาจะเกิดทันทีเมื่อรายละเอียดไม่ตรงกัน

จากหน้างาน: ปัญหาที่ทำให้โครงการหยุดบ่อยมากไม่ใช่ช่างทำไม่ได้ แต่คือหน้างานถามว่า “ใช้แบบไหน?” แล้ว Designer, ลูกค้า และผู้รับเหมาถือแบบคนละ Revision การทำ Revision Register เล็ก ๆ ช่วยลดปัญหาได้มาก

3. ระยะเวลาก่อสร้างต้องมี Starting Point

คำว่า

“ระยะเวลาก่อสร้าง 60 วัน”

ยังไม่พอ

ควรเขียนว่าเริ่มนับเมื่อใด เช่น

หลังส่งมอบพื้นที่
หลังได้รับ Deposit
หลัง Approved Construction Drawing
หลังได้รับ Permit

หรือเมื่อ Conditions ทั้งหมดครบ

กรณีสัญญาก่อสร้างที่อยู่อาศัยซึ่งถูกควบคุมตามประกาศไทย มีการกำหนดเรื่องระยะเวลา การยื่นอนุญาต การก่อสร้างให้แล้วเสร็จ และกระบวนการขอขยายเวลาไว้ค่อนข้างชัดเจน

สำหรับโครงการ Commercial แม้รายละเอียดทางกฎหมายจะแตกต่างกัน หลักการตั้ง Starting Condition ให้ชัดก็ยังสำคัญเหมือนกัน

4. งานล่าช้าต้องแยกว่าสาเหตุอยู่ที่ใคร

มีอย่างน้อยสามประเภท

Contractor Delay

แรงงานไม่พอ
จัดซื้อช้า
บริหารงานผิดพลาด

Client Delay

อนุมัติแบบช้า
เปลี่ยน Material
เข้าพื้นที่ไม่ได้
ชำระเงินช้า

Excusable Delay

เหตุที่อยู่นอกการควบคุมตามเงื่อนไขที่สัญญาระบุ

ถ้าไม่แยกสามเรื่องนี้ เวลา Project Delay จะกลายเป็นการโยนความผิดกันทันที

5. งานเพิ่ม–ลด ต้องมี Change Order

สัญญาควรกำหนดว่า

งานที่อยู่นอก Original Scope ต้องมี

รายละเอียดงาน + ราคาเพิ่ม/ลด + ผลต่อระยะเวลา + ผู้อนุมัติ

ก่อนดำเนินการ

ถ้าเป็นงานเร่งด่วนจนไม่สามารถรอเอกสารฉบับเต็มได้ อย่างน้อยควรมี Written Approval ที่ตรวจสอบย้อนหลังได้

Line, Email หรือ Project Management System ดีกว่าการตกลงด้วยเสียงเพียงอย่างเดียว

6. งวดเงินต้องสัมพันธ์กับ Progress

ไม่ควรเขียน

งวด 1 วันที่ 1
งวด 2 วันที่ 20
งวด 3 วันที่ 40

เพียงอย่างเดียว

ควรสัมพันธ์กับ Milestone เช่น

งานรื้อถอนและวางระบบ Rough-in แล้วเสร็จ

เพราะถ้างานล่าช้าแต่ถึงวันที่กำหนด เงินอาจถึงกำหนดจ่ายทั้งที่ Progress ยังไม่ถึง

สคบ. เองแนะนำให้พิจารณางวดชำระกับเนื้องานอย่างรอบคอบและไม่ควรจ่ายล่วงหน้าทั้งหมด

7. ต้องมีขั้นตอนตรวจรับและ Defect

ควรระบุว่า

เมื่อผู้รับเหมาแจ้งงานเสร็จ
เจ้าของงานมีเวลากี่วันตรวจ
Defect List ออกอย่างไร
ผู้รับเหมามีเวลากี่วันแก้
อะไรถือเป็น Practical Completion
Warranty เริ่มวันไหน

ถ้าไม่มีขั้นตอนนี้ โครงการอาจติดอยู่ในสถานะ

“เกือบเสร็จ”

เป็นเดือน

จากหน้างาน: งานเปิดร้านล่าช้าหลายงานไม่ได้ติดที่ก่อสร้างหลัก แต่ติดรายละเอียดปลายทาง เช่น Final Approval, Testing, Defect และเอกสารส่งมอบ การกำหนด Checklist ก่อนวันเปิดจริงช่วยให้ทีมเห็นงานค้างก่อนถึงวันสุดท้าย

8. ค่าปรับไม่ควรมีไว้ขู่ แต่ต้องทำให้บริหารเวลาได้

สัญญาควรกำหนดเงื่อนไข Delay และ Extension of Time ชัด

ถ้ามีค่าปรับ ต้องรู้ว่าเริ่มเมื่อใดและมีข้อยกเว้นอะไร

ประกาศควบคุมสัญญาก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยของไทยกำหนดเรื่องค่าปรับรายวันและสิทธิเมื่อเกิดความล่าช้าไว้โดยเฉพาะ

แต่โครงการร้านค้า สำนักงาน หรือ B2B ควรให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจเงื่อนไขทางกฎหมายให้เหมาะกับสัญญาของโครงการนั้นเอง

Checklist ก่อนเซ็นสัญญา

สัญญาควรตอบได้ครบว่า

• ใครคือคู่สัญญา

• Scope คืออะไร

• Drawing ฉบับไหน

• ราคาเท่าไร

• VAT รวมไหม

• เริ่มเมื่อใด

• เสร็จเมื่อใด

• จ่ายเงินตามอะไร

• Change Order ทำอย่างไร

• Delay ของแต่ละฝ่ายจัดการอย่างไร

• ตรวจรับอย่างไร

• Warranty เท่าไร

• ยกเลิกสัญญาได้เมื่อใด

• หากเกิดข้อพิพาทใช้กระบวนการใด

สรุป

สัญญาที่ดีไม่ใช่สัญญาที่ใช้ภาษากฎหมายเยอะที่สุด

แต่เป็นสัญญาที่ทำให้

Owner + Designer + Contractor

เข้าใจวิธีทำงานชุดเดียวกัน

ถ้าโครงการมีมูลค่าสูงหรือเงื่อนไขซับซ้อน ควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจสัญญาก่อนลงนาม โดยเฉพาะเรื่อง Liability, Delay, Termination และ Dispute Resolution

ส่วนรายละเอียดด้าน Scope, Drawing, Material และ Milestone ควรให้ทีมออกแบบและทีมก่อสร้างช่วยตรวจด้วย เพราะสิ่งเหล่านี้คือจุดที่กลายเป็นปัญหาหน้างานจริงบ่อยที่สุด

หมายเหตุ: เนื้อหานี้เป็นแนวทางบริหารโครงการทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย