ค่าตกแต่งออฟฟิศต่อตารางเมตร: งบไปอยู่ตรงไหน และส่วนไหนไม่ควรประหยัด

ค่าตกแต่งออฟฟิศต่อตารางเมตรไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้ทุกงาน

คำถามที่เจอบ่อยมากคือ

“ตกแต่งออฟฟิศประมาณกี่บาทต่อตารางเมตร?”

ตอบเป็นเลขเดียวได้ แต่มีโอกาสทำให้งบผิดตั้งแต่ต้น

เพราะออฟฟิศ 300 ตร.ม. ที่เป็น Open Office เกือบทั้งหมด กับออฟฟิศ 300 ตร.ม. ที่มีห้องประชุม 8 ห้อง ห้องผู้บริหาร Server Room และ AV System ไม่ได้มีต้นทุนใกล้กันเลย

ข้อมูล APAC Office Fit Out Cost Guide 2026 ของ Cushman & Wakefield ให้ Benchmark กรุงเทพฯ สำหรับงาน Fit-out เฉลี่ยประมาณ 30,854 บาท/ตร.ม. ขณะที่งาน Retrofit เฉลี่ยประมาณ 24,073 บาท/ตร.ม. โดยระดับ Basic Hybrid, Collaborative Hybrid และ Advanced Hybrid มีต้นทุนต่างกันอย่างมาก

ตัวเลขเหล่านี้เป็น Market Benchmark สำหรับงานสำนักงาน ไม่ใช่ราคาตายตัวหรือใบเสนอราคาของทุกโครงการ

สิ่งที่มีประโยชน์กว่าคือเข้าใจว่าเงินไปอยู่ตรงไหน

1. งาน Interior Builder Works

ประกอบด้วย

ผนัง
ฝ้า
พื้น
ประตู
กระจก
Painting
Built-in
Feature Finish

ส่วนนี้เป็นสิ่งที่เห็นมากที่สุด จึงมักถูกเข้าใจว่าเป็นต้นทุนหลักทั้งหมด

แต่ Office Fit-out จริงยังมีงานอีกหลายระบบซึ่งมองไม่เห็นหลังส่งมอบ

2. Electrical และ Lighting

รวมตั้งแต่

DB
Breaker
สายไฟ
Conduit
Socket
Data Provision
Lighting
Emergency Light
Control

จำนวน Workstation และ Meeting Room มีผลโดยตรงกับจำนวนจุดไฟและ Data

การเพิ่มห้องประชุมหนึ่งห้องจึงไม่ได้มีต้นทุนแค่ “ผนังสี่ด้าน”

แต่เพิ่ม

ไฟ
แอร์
Data
AV
Sprinkler Modification
Door
Acoustic

พร้อมกัน

3. Air Conditioning และ Ventilation

นี่เป็นหนึ่งในรายการที่ไม่ควรประเมินจากพื้นที่เพียงอย่างเดียว

ต้องดูระบบอาคารเดิมว่าเป็น

FCU
VAV
VRF/VRV
Split Type

และ Layout ใหม่กระทบ Zone เดิมหรือไม่

ห้องประชุมที่แบ่งเพิ่มอาจต้องเพิ่ม Supply/Return Air หรือแยก Control ใหม่

จากหน้างาน: Layout ที่เพิ่มห้องเล็ก ๆ หลายห้องดูเหมือนไม่เปลี่ยนงบมาก แต่พอ Coordination จริงแต่ละห้องต้องมีแอร์ ไฟ Sprinkler Detector และ Data ของตัวเอง ต้นทุน M&E จึงขึ้นเร็วกว่าค่าทำผนังมาก

4. Furniture

Furniture มีช่วงราคากว้างมาก

Workstation หนึ่งชุดประกอบได้ตั้งแต่โต๊ะธรรมดาจนถึง

Height-adjustable Desk
Ergonomic Chair
Cable Management
Partition
Personal Storage

ดังนั้นตอนคุยงบควรระบุว่า Furniture อยู่ใน Fit-out Budget หรือเป็น Owner Supply

ไม่เช่นนั้นตัวเลข “บาทต่อตารางเมตร” ของสองโครงการจะเปรียบเทียบกันไม่ได้

5. IT / AV / Access Control

สำนักงานปัจจุบันมี Technology มากขึ้น เช่น

Meeting Display
Video Conference
Room Booking
Wi-Fi
Access Control
CCTV
Server / Network Rack

Cushman & Wakefield ระบุว่า Office ระดับ Advanced มีการลงทุนใน Technology และ AV Connectivity สูงกว่างานระดับ Basic อย่างชัดเจน (cushmanwakefield.com)

รายการนี้จึงควรถูกกำหนดตั้งแต่ Brief ไม่ใช่เหลืองบเท่าไรแล้วค่อยซื้อ

ทำไมออฟฟิศเล็กบางครั้งราคาต่อตารางเมตรแพงกว่า?

เพราะมี Fixed Cost

เช่นออฟฟิศ 100 ตร.ม. กับ 500 ตร.ม. อาจยังต้องมี

หนึ่ง DB
หนึ่ง Pantry
หนึ่ง Network Rack
หนึ่ง Reception
หนึ่ง Main Door
หนึ่งชุด Mobilisation

เหมือนกัน

เมื่อนำต้นทุนเหล่านี้หารด้วยพื้นที่น้อย ราคาต่อตารางเมตรจึงสูงขึ้นได้

ไม่ควรเอาราคาต่อตร.ม. ของสำนักงานใหญ่ไปคูณสำนักงาน 60–80 ตร.ม. ตรง ๆ

ส่วนไหนประหยัดได้?

ประหยัดได้จากสิ่งที่เปลี่ยนในอนาคตง่าย เช่น

Decorative Finish บางจุด
Loose Furniture
Feature Wall
วัสดุผิวบางประเภท

หรือเลือก Standard Module มากกว่า Custom Made

ส่วนไหนไม่ควรลดจนต่ำเกินไป?

ระบบไฟฟ้า

งานที่อยู่หลังผนังและฝ้ารื้อแก้แพงกว่าทำถูกตั้งแต่แรก

Air Conditioning

ออฟฟิศสวยแต่ร้อนหรือเย็นไม่เท่ากันจะกลายเป็นปัญหาทุกวัน

Acoustic

โดยเฉพาะ Meeting Room และพื้นที่ Open Office

เก้าอี้และ Ergonomics

เป็นของที่พนักงานใช้หลายชั่วโมงต่อวัน

Access งานระบบ

การประหยัด Access Panel วันนี้ อาจกลายเป็นรื้อฝ้าในวันซ่อม FCU

จากหน้างาน: จุดลดงบที่คุ้มมักอยู่บน “ผิวที่มองเห็น” มากกว่าของที่ฝังอยู่ในอาคาร เปลี่ยนหินเป็น HPL ยังทำได้ แต่ลดจำนวน Circuit หรือทำงานระบบแบบไม่มี Access มักกลายเป็นค่าแก้ที่แพงกว่าในระยะยาว

กันงบ Contingency ไว้หรือไม่?

งานอาคารเดิมควรมีเงินสำรองสำหรับสิ่งที่มองไม่เห็นก่อนรื้อ

เช่น

ระบบเดิมไม่ตรงแบบ
ท่อเสื่อม
Floor Level ไม่เท่ากัน
สายไฟเดิมต้องเปลี่ยน
Water Leakage

สัดส่วนที่เหมาะสมขึ้นกับสภาพอาคารและความครบของ Survey

ยิ่งข้อมูล Existing Condition ชัด Contingency ยิ่งควบคุมได้

สรุป

ถ้าต้องการประเมิน ค่าตกแต่งออฟฟิศ ให้ใกล้ความจริง อย่าเริ่มจาก

พื้นที่ × ราคาต่อตารางเมตร

อย่างเดียว

ให้เริ่มจาก

Headcount + Room Program + Material Level + M&E + Furniture + Technology

แล้วค่อยใช้บาทต่อตารางเมตรเป็น Benchmark ตรวจความสมเหตุสมผลอีกชั้นหนึ่ง

ถ้ามีแปลนและจำนวนพนักงานอยู่แล้ว สามารถทำ Preliminary Space Program และ Budget Range ก่อนลงรายละเอียดแบบได้ วิธีนี้จะช่วยให้แบบที่ออกมาไม่เกินงบตั้งแต่ต้น